ベンチャー企業経営者には、不動産投資などを考えておられる方も多いと思います。しかし、不動産用語には一般の人にはわからないような言葉も数多くありますね。そのひとつが「サブリース」です。「サブリース」は不動産オーナーにとってメリットばかりではありません。今回はオーナーの立場で「サブリース」のメリットやデメリットをご紹介いたします。
サブリースとは、アパート経営などにおいて、オーナーと不動産会社との間で交わされる契約のことで、不動産会社がオーナーから一括借り上げして、入居者に転貸する仕組みです。これにより、オーナーは手数料を支払う代わりに空室リスクがなくなります。入居者の入退去に関する手続きや家賃の集金などはすべて不動産会社が行うので、煩わしさから解放される反面、満室時に受け取る本来の家賃収入の80％～90％しか受け取れなくなります。
サブリース契約をしていると、家賃保証ということで常に定額の賃料が受け取れると思っている方が多いと思いますが、これは間違いです。家賃の見直しが2年ごとに行われるケースが多く、将来は確実に家賃収入が減額されます。資金計画をする場合には十分注意をしてください。また、修繕費や修復費はオーナーに請求されるので、思わぬ出費が発生することもあります。さらに、建築とサブリースの両方を請け負っている業者は、「土地有効活用」などと称して、アパートの建設を勧める場合、契約させるための道具としてサブリースを使っていることが多いので注意しましょう。
サブリースは、家賃保証はされていますが、もちろんリスクがあります。サブリースにおいて、よくあるトラブルの原因は、事前説明の不足や契約内容をしっかり読んでいなかったなど、リスクを正確に把握していなかったことがほとんどです。以下に、知らなかったばかりにトラブルになるケースを挙げてみました。
①保証家賃の見直しがある……不動産会社によって見直しまでの期間が異なります（2年～10年）。サブリースの保証は家賃を支払う保証であり、金額の保証ではないということを把握しておきましょう。
②「免責期間」がある……新築時、入居募集準備期間（2～3ヶ月）と入居者が退去した際の1ヶ月は保証対象外となり家賃が入ってきません。
③解約時に違約金が発生する……さまざまな理由から管理会社に不満を持ち、解約したいと思っても、違約金が発生します（30年～35年を前提とした契約）。違約金は家賃の4ヶ月といった高額です。
サブリースを契約する前に必ず確認したいことは以下の通りです。
①賃料見直しまでの期間……最初の賃料の固定期間は2～10年、その後は2～5年ごとが多い。あまり頻繁だと賃料がコロコロ変わるということなので注意。
②免責期間……先ほども説明したように、入居募集準備期間は2～3ヶ月、退去時は1ヶ月が標準。会社によっては免責期間が180日というところもあるので注意。
③現状回復費用や修繕費はどちらの負担か……見かけ上は管理会社が負担しているように見えても、実際は固定賃料から引き落とされている場合もあり、お互いに納得のいく契約をすることが大切。
④万が一のための解約時の条件……解約はない方が望ましいですが、確認はしておきましょう。解約予告は半年以上前に行うことが義務づけられている会社もあります。また、どういう場合に違約金が発生するのか、金額の確認も忘れずに。
不動産投資は利回りの良さが魅力ですが、そこには落とし穴もあるということを十分承知の上、投資されることをおすすめします。たとえば、最初の家賃設定にしても、利回りを良くするために相場よりも高めに設定されることがよくあります。新築当時は目新しさもあって入居者を獲得しやすいですが、最初の入居者が退去した後は、大幅に家賃の見直しがある可能性もあります。資金計画は色々なことも想定した上で慎重に行うようにしてくださいね。
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