オフィスを初めて賃貸するとき、さまざまな不動産関連の専門用語に戸惑ってしまうかと思います。特に「重要事項説明」なんて言葉を聞いただけでも、思わず身体が固くなって、身構えてしまいそうですね。事前に重要事項とはどういうものかを知っておくと、契約もスムーズに運びます。「重要事項説明」での注意すべきポイントをご紹介いたします。
貸主と借主との間に入って契約を仲介してくれるのが「宅地建物取引業者」（略して宅建業者）ですが、宅建業者は取引する不動産について「重要事項を説明する義務」があります。不動産の取引には専門用語も多く、借主にとっては理解しにくいことも多いので、宅建業者が借主に対してどんな建物をどのような条件で借りる契約を結ぼうとしているのか、分かりやすく説明するのが「重要事項説明」です。これは、契約後のトラブルを避けるため、必ず契約前に行われます。重要事項の内容は、建物に関する項目と契約に関する項目です。
・物件の表示……契約物件の所在地や契約面積、交通条件などの説明。
・登記事項……登記簿に記載されている所有者の氏名や権利についての説明。
・用途・利用制限……物件の用途や法令による制限などの説明。
・ライフライン（水道・電気・ガスなど）……オフィスの場合、ガスは整備されていないことが多いですが、一応の説明を受けます。
・設備の状況……エレベーターや冷暖房、電話回線、光ファイバーなど通信系の設備の説明。
・建物の形状・構造……建物が未完成の場合は完成後の形状も図面などを交付して説明する義務があります。完成後のトラブルを避けるためにも、しっかり確認しておきましょう。
・当事者……説明した者をはっきりさせるために、説明する取引主任者の氏名が説明書に記載されます。
・賃料・その他支払う金額……賃料・管理費・敷金・保証金・償却金などの金額の説明。
・契約の解除方法……どういう時に契約を解除できるかの説明。
・損害賠償・違約金……借主が無断で改装をした場合などの損害賠償の方法の説明。
・更新に関連する情報……契約の期間や更新時の説明。
・宅建業者の報酬額……仲介業者の手数料の説明。
その他にも、物件使用上での禁止事項などがあれば説明されます。
宅建業者（仲介業者）はこれらの重要事項を書面で説明する義務があり、口頭の説明だけでは違反となります。また、「重要事項説明」後はサインを要請されますが、これは「理解しました」というサインなので、説明が不十分であったり、まだ理解できない部分があるうちは、サインをする必要はありません。さらに、「契約自由の原則」というものがあり、説明を受けた後で契約を止めることも可能です。「重要事項説明」は契約するか否かの判断材料になるものなので、契約を止めても責任は生じません。「預り金」があれば返還されます。
「重要事項説明」の目的は、後々にトラブルがないように借主を守るためのものです。トラブルの多くが「重要事項説明」を把握していなかったために起こることが多いので、必ず理解できるまで確認し、納得してから契約に進んでください。そのためにも、重要事項説明は早めに行ってもらうことが必要です。検討する時間に余裕があれば、焦って契約に至ることは避けられます。また、重要事項説明書は、契約が終了するまで大切に保管しておきましょう。説明を受けても忘れるということもあるので、万が一トラブルが起きた時に役立ちます。
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