最近は、大手企業なども、利益率の良い不動産部門を積極的に展開し、本業を超える収益を挙げている例を多く見かけます。ベンチャー企業経営者の皆様も、不動産部門の展開には大いに関心を持たれていることでしょう。よく聞く「オーナーチェンジ物件」ですが、今回はオーナの立場からメリット・デメリットをご紹介します。メリットの陰に必ず隠れているデメリットを見極めることが、不動産投資成功の鍵になります。
オーナーチェンジとは、現在入居者がいる状態で、オーナーが次のオーナーに転売することです。オーナーだけが変わるので、オーナーチェンジといいます。中古物件を空室の状態で購入するときはオーナーチェンジとはいいません。分譲マンション1室の場合、賃貸マンションやアパート1棟の場合、戸建て住宅や店舗・事務所の場合などがあります。オーナーチェンジによって賃料を受け取る権利を得る代わりに、賃借人が退出する際の敷金返済の義務を受け継ぎます。なお、投資用の不動産購入なので、通常の住宅ローンは使うことができません。
空室の物件を購入した場合、新たな貸借人が決まるまで家賃収入は得られません。また、どれほどの家賃で借り手があるのかも確定できませんが、オーナーチェンジ物件のメリットは、元々入居者がいるので、購入後すぐに家賃収入が入ることです。不動産の購入で最も気になるのが空室リスクですが、入居者がいるということは、収入面だけでなく精神面での安心感も大きなメリットといえます。また、リフォームの必要がないのもメリットです。入居者がいるということは、入居者が満足している良い物件であるということの証でもあります。
オーナーチェンジ物件（特に居住用物件）は室内を見ることができません。室内の状態がどのようになっているのか分からずに、賃貸借契約の内容と外観だけで購入することになるので、居住者が退去後に初めて室内を見たら、想像以上に傷みが激しかったという場合もあります。こういう場合は、修繕に思った以上のお金がかかることもあります。また、今の居住者も、いつまで居住しているのか保証がありません。オーナーチェンジ物件を購入後すぐに居住者が退去してしまう可能性もあり、やはりオーナーチェンジ物件といえども、リスクがないわけではありません。さらに、自分で審査をしていないので、入居者がどのような人なのかも分かりません。家賃の滞納リスクの可能性もあります。入居中のテナント側のリクスとしては、オーナーが変わることにより、家賃の値上げや、立ち退きを要求されることもあります。しかし契約内容は以前と変わらず引き継がれるので、正当な理由がない限り認める必要はありません。
オーナーチェンジ物件購入の際に必ず確認しておきたいことは、既に入居者があり毎月収入のある物件を、なぜ売りに出すのかということです。オーナーが個人的に現金化したいからなどの理由ならいいのですが、明確な理由が分からない場合は、入居者や家賃の滞納などの問題を抱えている可能性も頭に入れておきましょう。また、賃貸契約書に記載された内容、家賃・保証金（敷金）・契約者などの確認も必要です。アパートやオフィス1棟の場合は、家賃にばらつきがないか、相場より高い家賃の物件や保証金（敷金）がない物件がないか、店舗やオフィスの場合は、原状回復にかかる費用は入居者、オーナーのどちらが負担するのか、又貸しの有無、利回りはどうかなどをしっかり確認しましょう。
オーナーチェンジ物件は、入居者を募集する必要がないので、確かに魅力的です。しかし、現在の入居者が退去した後は、やはり物件の立地や建物の状態が重要です。今一度、冷静な目で立地や建物の状態を確認することも忘れないようにしてください。また、最近では「オーナーチェンジ詐欺」と呼ばれる悪質な売主もいます。これは、一時的に知り合いなどを入居させて、家賃を高めに設定し、高利回りに見せかけるものです。このような詐欺に遭わないためにも、周辺相場の家賃などを調べておきましょう。
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