不動産専門用語は素人には難解で、「何のことかさっぱり…」と感じている方も多いと思いますが、企業経営者は、不動産用語を知らないばかりに不利になってしまうことも少なくありません。不動産売買や自社の所有する物件を貸し出す際には、不動産仲介業者との契約が不可欠ですが、「一般媒介契約」というのは、その契約方法のひとつです。オーナーとしての立場から、「一般媒介契約」のメリットや注意点をご紹介いたします。
媒介契約とは、売主や貸主が仲介業者である不動産会社と結ぶ契約のことで、契約の有効期間や販売（賃貸）価格など自分が希望する条件や、不動産会社に支払う仲介手数料などをあらかじめ決めておくためのものです。「媒介」とは「仲介」と同じ意味で、不動産会社は売主と買主、または貸主と借主の間に立って取引を行ってくれます。媒介契約には必ず手数料が発生します。不動産会社はこの契約に基づいて販売活動をスタートさせることになります。
媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、「専属専任媒介」には以下の決まりがあります。
・売主は他の不動産業者に重ねて依頼することができない。
・売主が自分で見つけた購入希望者でも、契約した不動産会社を通す（直接契約はできない）。
・不動産会社は2週間に1回以上売主に業務報告をする。
・不動産会社は7営業日以内にレインズ（不動産指定流通機構）に情報登録をする。
また、「専任媒介」では、売主が自分で見つけた購入希望者と直接契約することができますが、他の項目は専属専任契約と同じです。なお、有効期限はどちらも3ヶ月に限定されています。不動産会社にとって一番有利なのが「専属専任媒介」ですが、売主のメリットがないため、普通は「専任媒介」を選ぶ人が多いようです。「一般媒介」とは、同時に複数の不動産会社と契約することができるというものです。
一般媒介契約は、複数の仲介業者に販売活動をしてもらえることになるので、早く契約相手が見つかる可能性があります。また、契約した業者しか手数料が入らないので、業者間での競争意識が芽生えるかもしれません。さらに、もし自分で購入相手を見つけることができたら、直接契約することができるので、手数料を支払う必要はありません。人気エリアの物件や希少価値のある物件の場合は、制限が厳しくない一般媒介契約が向いています。仲介業者にとっても目玉商品を抱えていることはメリットになります。また、売却を急いでいる方や価格を落としても早く現金化したい人にもおすすめです。
一般媒介契約はメリットばかりではありません。場合によっては一般媒介契約を選択しない方が有利になる場合もあります。まず、一般媒介契約は仲介業者が複数になるので、業者とのやりとりが面倒になります。また、仲介業者からの業務報告義務がないので、売主の方から確認する必要が生じます。そして何よりも、仲介業者はチラシなどの広告費用を使っても、他社経由で契約が決まってしまうと仲介手数料が入らないため、赤字になってしまう可能性もあります。それ故に積極的な販売活動をしてくれないというデメリットもあります。さらに、一般媒介契約ではレインズに登録する義務もないため、広く情報が公開されない可能性もあるので注意が必要です。
レインズ（不動産指定流通機構）を簡単に説明すると、レインズに登録された物件の情報は、全国の不動産業者に公開され閲覧されます。買い手を探す地域が全国に広がるので、売り手にとっては大変有利なシステムなのです。一般媒介契約を選択した場合でも、レインズ登録をお願いしてみることをおすすめします。仲介業者と媒介契約をする場合は、以上のようなことを踏まえて、ご自分の条件や物件に適した契約方法を選択するようにしましょう。
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