賃貸オフィス契約時には、さまざまな確認ポイントがありますが、そのひとつが「賃料起算日」です。聞きなれない言葉ですが、この「賃料起算日」の確認を忘れると、オーナーの有利な契約になってしまうことが多いので注意が必要です。借主にとっての有利な契約を結ぶために、「賃料起算日」と「フリーレント」について知っておきましょう。
「賃料起算日」とは、字のごとく賃料が発生する日のことをいいます。物件の契約時に契約書で取り決めます。一般的な賃貸住宅を借りる場合は、「賃料起算日」と物件の引き渡し日が同じであることがほとんどです。しかし、オフィスの場合は、オフィスとして機能するためには内装や配線工事など、さまざまな準備期間が必要とされるので、物件引き渡し日と「賃料起算日」が違ってくる場合もあります。また、オーナーによっては空室を埋める策として「フリーレント」を導入している場合もあり、この場合は「賃料起算日」はずっと先のことになります。
「賃料起算日」の設定をどのタイミングにするのか、オーナーや仲介業者によっても違いがありますが、契約締結日、物件引き渡し日、内装工事着手日、主たる什器備品搬入日、引っ越し日など、賃貸オフィスの場合は、ケースバイケースです。中には内装工事中は「フリーレント」で営業開始日が「賃料起算日」という場合もあります。交渉次第では、借主に有利になるような「賃料起算日」の設定ができる可能性もあるので、「賃料起算日」を提示されても交渉はしてみることをお勧めします。ちなみに、「契約開始日」とは契約がスタートする日で、住居の場合は賃料起算日と同じ日になります。「入居日」は引っ越しの日です。「申込日」は物件の契約申し込みをした日、「契約日」は契約締結の日です。月の途中からの契約開始の場合は賃料は日割り計算されます。
「フリーレント」とは賃料無料期間のことです。オーナーにとっては、家賃単価の下落を抑えたいのと、賃料を安くすれば既に入っているテナントからの苦情なども考えられます。そこで、賃料を下げることなく、借り手には借りやすくするために「フリーレント」期間を設定し、実質値引きするという制度です。「フリーレント」はすべてが無料というわではありませんから注意しましょう。共益費・水道・光熱費は無料にはなりません。「フリーレント」の期間も物件によってさまざまです。1ヶ月程度から、長いものでは6ヶ月という物件もあります。このような長い期間の「フリーレント」物件は100坪以上の大型オフィスに多いようです。
賃料の発生が数ヶ月先の場合、初期費用が抑えられるというメリットは大きいですね。また、オフィス移転の場合は、前オフィスとの賃料の重複が避けられます。しかし、メリットばかりではないことも承知しておきましょう。一般的な契約（フリーレントなし）の場合は、契約期間中の解約は予告期間さえ守ればいつでもできますが、フリーレントを利用した場合は違ってきます。たとえば、契約期間が2年で「フリーレント」が3ヶ月という場合は、2年以内に解約をすると、違約金を賃料の3ヶ月分支払う必要があります。また、2年契約は普通は24ヶ月ですが、フリーレント期間を足した27ヶ月が最初の契約期間となり、27ヶ月以内に解約すると同じく違約金が発生する場合もありますので注意しましょう。
経営者にとって賃料は決してお安くない経費です。できるだけ有利に契約するために「賃料起算日」の設定の交渉や、「フリーレント」の有無を確認してみましょう。リーマンショック当時はフリーレント物件も多かったようですが、最近は減りつつあるようです。しかし、交渉することで少しでも初期費用を抑えることができれば、交渉の価値はあります。上手な交渉で賢くオフィスの契約をしてくださいね。
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