ベンチャー企業経営者にとって、賃貸オフィスの賃料はできるだけ抑えたいものですよね。そこで、最近よく聞かれるようになってきた用語として「段階賃料」というものがあります。最初はとても安価に契約できるので、経費が節約できて大助かり。でも、当然、いくつか注意しておきたいこともあります。そこで、後からトラブルにならないように、契約時にきちんと確認しておきたいことを解説していきます。
「段階賃料」とは、入居時の賃料を低めに設定しておいて、その後、段階的に賃料を値上げしていくという新しい契約方法のことです。一般的には2年以上の長期契約を前提としており、前提条件として中途退去できないなどの制約が課されます。たとえば、入居1年目は賃料を半額としておいて、2年目以降は通常の賃料に戻すという形です。企業経営を圧迫しかねない賃料コストを削減することができる、とても魅力的な特約と言えます。
賃貸オフィスでは、途中で賃料の値上げが行われることがあります。必ずしも貸し手と借り手の間の合意を持って行われるとは限らず、契約内容によっては、貸し手の一存で賃料が値上げされる場合もあるようです。しかし、「段階賃料」では、賃料の値上げについて契約書に明記されているため、一方的な賃料の値上げを防ぐことができます。しかも、初めの賃料を低く設定することができるので、イニシャルコストの削減につながります。長期間その物件にとどまることを想定しているのであれば、検討するに値する契約方法です。同時に、貸し手としても、空室期間の長い物件にテナントを長期的に確保し、安定した収入を見込むことができます。「段階賃料」は双方にメリットがある契約方法と言えるでしょう。
一般的に賃貸オフィスの契約時に必要な保証金などの預託金は「賃料の○ヶ月分」という表記がされています。「段階賃料」の場合、1年目の半額になった賃料と、2年目以降の通常の賃料のどちらから算出するのか、気になるところですが、これは原則として、2年目以降の通常の賃料から算出することになっています。つまり、契約段階で必要になる保証金までは減額にはなりません。「段階賃料」で契約する場合には、ぜひ注意しておきたい点です。
賃料が低く設定された期間だけ賃貸物件を利用し、通常の賃料に戻る頃になれば解約すればよいのではないかと考えてしまいがちですが、やはりその場合、何らかのペナルティが発生してしまいます。たとえば、契約期間が満了する以前に中途解約してしまった場合は、初めの1年間の賃料の差額分を違約金として支払わなくてはなりません。契約によっては別のペナルティが課されることもあります。契約書に必ず明記されていることですので、あらかじめしっかり確認しておきましょう。
ベンチャー企業が賃貸オフィスを賢く借りるための方法のひとつ、「段階賃料」について、特徴や注意点などについてご紹介してきました。初年度の賃料コストを大幅に安く抑えることができるため、経営者にとってはかなり魅力的な契約方法と言えそうです。しかしながら、良きにつけ、悪きにつけ、長期間その物件にとどまることを約束するわけですから、当該オフィス物件の特徴をしっかりと把握しておくことがとても重要になります。後になってビル設備に重大な欠点が見つかるようなことがあれば、貸し手と借り手の双方にとって好ましくない結果を招いてしまいます。よりよい契約となるよう細心の注意が必要です。
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