賃貸オフィスを契約する前に必ず確認しておきたい抵当権のこと

閲覧数:1,587     2016年10月25日更新
カテゴリ: 不動産用語
賃貸オフィスを選ぶ際、何を基準にしていますか?立地や環境、オフィス面積など、簡単に調べられることばかりに気持ちが向きがちですが、まずは抵当権の有無について確認しておくようにしましょう。そして、もし抵当権付きのオフィスを借りるならば、オーナーがどんな人物なのか把握しておきたいものです。さもないと、オーナーが変わったときに想定外の費用が発生することにもなりかねません!

抵当権とはどんな権利のこと?

そもそも抵当権とはどんな権利を指しているのでしょうか?どんな契約においても、何らかの貸し借りが生じた場合、貸し主には債権が生じます。ところが、借り主側の諸事情により債務の返済ができなくなってしまうという事態もあり得ます。その際、貸し主はなんとかして債権を回収したいわけですが、債務の返済が困難になっている債務者からどうやって債権を回収するのかが焦点になってきます。そうした事態に備えて、貸し主を守るためにあらかじめ設定しておくのが抵当権です。この抵当権があれば、貸し主は担保となった不動産を換金して債権を回収することができます。貸し主が抵当権を行使する前に、債務者となる借り主が第三者に当該不動産を売却してしまう場合もあり得ますので、それを回避するために、通常は抵当権設定契約を結びます。

賃貸オフィスと抵当権との関係性について

さて、それでは賃貸オフィスを借りる際に、この抵当権はどのように関わってくるのでしょうか。賃貸オフィスの場合は、オフィスのオーナーと賃貸契約を結ぶだけで、マンションのように購入するわけではありません。そのため、抵当権など無縁のものと感じられるかもしれませんが、実はオーナーが移行する際には大きく影響を受けることがあるのです。というのも、もし自分が借りているオフィスが入居しているビルの現オーナーが、何らかの理由で債務不履行に陥り、その結果、債権者が抵当権を行使したとします。その場合、担保となっていたオフィスビルが競売にかけられ、オーナーが移行するということが考えられます。すると、賃貸オフィスの借り主は6ヶ月間で退去する必要が生じてしまうのです。

賃貸オフィスを選ぶときに確認しておくべきこと

オフィスの借り主にとって、オーナー移行の問題は「寝耳に水」という場合が多く、急に移転先を探さないといけなかったり、原状回復などの移転費用を準備する必要が生じたりしてしまいます。また、旧オーナーに預け入れてある敷金や保証金は、新たなオーナーには当然返還請求できないので、実質的な損害もあり得るのです。そこで、賃貸オフィスを選ぶときには、借りようとしている物件に抵当権が設定されているかどうかを確認しておくことをおすすめします。抵当権が設定されている場合は、借り主にリスクがあるわけですから、契約時の家賃交渉などに使うのもよいでしょう。そのうえで、借り主としては貸し主の与信をできる限りしっかりと調べておくべきです。与信は、専門業者に調査依頼をかければ簡単に調べられます。
これから賃貸オフィスを選ぶときに念頭に置いておきたいのは、仮にも賃貸契約を結ぶわけですから、契約する相手のことをよく知っておきたいということです。ここでは、抵当権について述べてきましたが、他にもオフィスを実際に使っていく中で大小さまざまな問題が生じてくるものです。そうしたときに、信頼のおける相手なのかどうかによって事態は右にも左にも転びます。物理的な使い勝手や家賃といった分かりやすい部分だけでなく、仲介業者が積極的に主張しないようなことにこそ注意を払うようにしましょう。物件に抵当権が設定されているかどうかは、経営者として最低限おさえておきたいところ。そのうえで、オーナーの与信についてもできるかぎり調査しておくとベストです。ある日突然、退去を迫られるようなことがなく、安心して事業を行えるように、面倒がらずに慎重に進めましょう。
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