賃貸オフィスの契約の際には、貸主と借主の間で賃貸契約書が交わされ、双方の合意の元賃貸契約が締結されます。賃貸契約書には、さまざまな契約条件が記載されていますが、貸主の事情によっては、特約事項が追記されているケースがあります。ここでは、賃貸契約の際に見落としがちな特約事項について詳しく解説します。
特約事項とは、賃貸契約書に記載されている条文以外に追加される事項のことです。賃貸契約書には、法律にのっとって必ず記載されなければならない強行規定と、法律が補則する任意規定があります。任意規定は、貸主と借主の両者の合意によって排除することができます。任意規定のなかでも特約事項は、両者の合意によって規定される賃貸契約書の条項として追記されている場合が一般的です。
特約事項として規定される条項には、賃貸契約の条文を無効にする規定や、貸借人に対する損害賠償を免除する規定などが含まれるケースがあります。たとえば、トラブルが多い事例としては「賃貸物件に関する現状回復はすべて借主の負担とする」といった、貸借人にとって不利な条項が追記されていることもあるとのこと。他にも、一定のペナルティを課した中途解約の規定や契約更新に関する特約などがあげられます。
特約事項は、貸主の事情によって提示される場合が多く、借主は事前の確認が必須といえます。特約事項に少しでも疑問を感じたら、貸主に明確な回答を求めるなどの対策が必要です。
賃貸契約の締結の前に、契約に関する重要事項の説明をうけることになります。「重要事項の説明」とは、不動産の専門家である宅建取引主任者の説明を受け、賃貸契約の最終確認をおこなうことです。貸借人が重要事項の説明に納得し上で、賃貸契約の締結となります。
この重要事項の説明の際には、契約内容はもちろんのこと、特約事項の確認が必須です。難しい不動産用語が多く、つい見落としがちになりますが、契約書に署名・捺印した後では、不利な特約事項であっても法律的に有効となりますので注意が必要です。一般的に、宅建取引主任者による重要事項の説明は、賃貸契約の当日に行われる場合が多いとのこと。可能であれば、事前に重要事項説明書を契約の前に確認することをおすすめします。
賃貸オフィスの契約時には、特約事項の確認が必須といえます。たとえ不利な契約でも、契約成立後に排除するためには、貸主と借主双方の合意が必要です。法律上では、「当事者間の約束は自由」とする大原則があり、双方合意のもとに締結した特約事項における条文は有効とされます。つまり、賃貸オフィスの契約は、原則として当事者間で自由に取り決めることができるのです。
賃貸契約書に記載される特約事項は、賃貸オフィスの契約によってさまざまな規定があります。なかには、通常において貸主が負担すべき費用が、借主の負担として特約事項に記載されているケースも。賃貸オフィスの契約時にもっとも重要なのは、特約事項をしっかりと確認することといえます。
万が一、契約締結後に特約事項がトラブルの原因となった場合、規定が有効か無効かについて裁判で争うことになります。そんな事態を未然に防ぐためには、契約前の特約事項の確認が必須なのです。
いかがでしたか？賃貸オフィスの契約に関する特約事項について解説しました。貸主主体で規定されているケースが多く、内容によっては借主に不利益となる場合も考えられます。賃貸オフィスの契約の際には、特約事項について事前の確認をしっかりと行っておきましょう。
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