東日本大震災以来、賃貸オフィスを選ぶ際の判断基準として入居するビルの安全性を優先的に挙げる経営者の方が増えています。ビルの安全性は、いざというときに従業員や設備・データなどの大切な資源を守る極めて重要な問題であり、決して軽視することはできません。そこで、賃貸オフィスビルの安全性を測るひとつの基準となる、免震構造を取り上げ、そのメリットやデメリットなどについてご紹介します。
免震構造とは、建物の基礎となる部分と建物との間に免震装置を設置し、ビルの揺れを軽減する構造のことをいいます。地震が発生した際、揺れを受けて免震装置が変形することで、激しい揺れをゆったりとした揺れに変え、建物自体あるいは中にいる人を守ることを目的としています。免震装置として代表的なのは、板状のゴム・鋼板を交互に何枚も重ねた「鉛プラグ入り積層ゴム」と言われるもの。また高層ビルや軟弱な地盤で効果を発揮するとされているのが「弾性すべり支承」と呼ばれるものです。免震装置によって、地震の揺れの大きさは3分の1から5分の1程度にまで軽減されます。ただ高コストなため、免震構造を採用する建築物は限られます。
免震構造が揺れを軽減するものであるのに対し、耐震構造は、建物自体を丈夫にして振動に対抗します。具体的には、柱・梁・壁などを強化したり、補強材を入れたりして、地震が起こっても壊れない構造を目指します。1981年に施行された現行の新耐震基準では「震度6強以上の地震でも倒れない住宅」が耐震構造を満たした建築物ということになります。耐震構造の弱点としては、建物自体が激しく揺れるため、中にいる人に被害がおよぶ恐れがあること、また倒壊せずとも損傷する可能性はあるため、地震後に修繕コストがかかる場合があることなどが挙げられます。
免震構造の最大のメリットは、建物内での安全性の確保ができることにあります。建物そのものの揺れが軽減されるため、本棚やタンスなど、大きくて重いものが倒れてくるリスクが低くなります。実際、中越地震（2004年）に際し、免震構造のあるビル内にあった調理専門学校では、食器の落下さえなく、翌日から通常どおり授業を再開したという逸話が残っています。また、揺れによる建物の変形が少ないため、構造自体の損傷が軽減されるほか、外壁や天井材といった構造以外の部分の被害も抑えられます。
免震構造も万能ではありません。例えば、次のようなデメリットが挙げられます。そもそも地面と建物とが切り離されているため、一般的な建物よりも不安定で、地震時に強風を伴うと、大きな揺れになる場合があり、最悪の場合、倒壊する恐れもあります。また直下型地震のような縦揺れにはまったく効果がありません。また長周期地震動が起きた際、共振を引きおこし、揺れが増幅されることも考えられますし、想定できていない巨大地震の場合、免震装置が破断してしまう恐れもあります。また設置に莫大なコストがかかることや、定期点検などのメンテナンスに手間がかかることもデメリットに数えられるでしょう。
賃貸オフィスを選ぶ際、ぜひ知っておきたい免震構造についてご紹介してきました。免震構造は、耐震構造・制振構造の建築物と比べ、ビル自体の揺れが少ないことから、最も安全性が高いと言われることがあります。ですが当然のことながら100%の安全を保証するものでは到底ありえません。さまざまな悪条件が重なったり、想定外の事態になったりした際にはまったく効果を発揮できません。免震構造のビルに入居するのも良いと思いますが、普段から防災への意識を高め、万が一の事態に備えておくことが大切です。
賃貸オフィス総合情報サイト「 officil 《オフィシル》」は、都内ビル物件情報の掲載数はNo.1！
移転するとお祝い金進呈！ · ご成約するまで完全無料！ · 実績多数のスピード対応！
希望の賃貸オフィスが見つかる!
