賃貸オフィスの契約において、賃貸人が負うべき法的義務の一つに修繕義務というものがあります。これは賃借人がオフィスを快適に利用するために定められたものですが、場合によっては賃借人が修繕を負担しなくてはならないケースもあります。あとでトラブルにならないよう、初めてオフィスを構えるスタートアップ起業経営者がぜひ知っておきたい賃貸オフィス契約における修繕義務についてご紹介します。
賃貸人は、建物が収益が可能な状態に維持するため、修繕する義務を負っており、これを修繕義務と呼んでいます。とはいえ、あらゆる瑕疵や破損を賃貸人が修繕するとなると、賃貸人にかかる負担は過大なものとなりますし、逆に賃貸人の修繕義務の適用範囲を狭くすると、それだけ賃借人への負担が大きくなります。さまざまな解釈が可能なため、不動産の賃貸契約において、この修繕義務に関するトラブルは多く、さまざまな判例があります。そのような面倒に巻き込まれないためにも、契約する時点で、修繕義務の範囲を明確化しておくことが大切です。
オフィスの破損は、賃貸人・賃借人いずれの責任の範囲外にある、不可抗力によって生じる場合があります。たとえば、地震や台風としった自然災害によって建物が破損してしまった場合が挙げられますが、これはオーナーによる修繕義務が適用されます。民法に定められる通り、たとえ天災であろうと、賃貸人には、建物を利益を上げられる状態で賃借人に提供する義務があるからです。ですが、契約書には、予測不可能な災害に際して賃貸人は責任を負わないと明記されていることが少なくありません。賃借人が修繕を負担してしまわないよう注意が必要です。
また、賃貸人・賃借人の過失でも、天災でもなく、第三者によって破損が生じる場合も考えられます。破損が故意による場合は、一般的には賃貸人がその破損を生じさせた第三者に対して損害賠償を起こし、第三者が修繕を負担することになり、賃借人に修繕義務は発生しません。ただし、たとえば道路に落ちていた石を第三者が運転する自動車がはね飛ばし、オフィスのガラス窓が割れるというような、第三者による過失がない場合、やはりオーナーが修繕を負担しなくてはなりません。この場合賃借人の責任が問われることはありません。
注意したいのが、修繕特約と呼ばれるものです。これは、原状回復と似ていますが、原状回復が物件を明け渡す際の特約であるのに対し、修繕特約は賃貸契約が進行中の場合の破損の修繕に関わるものとして区別できます。これは、本来修繕義務を負う賃貸人の責任を賃借人に転嫁させたものです。たとえば、契約書において、「賃借人は物件の損害について修繕義務を負う」とか、「クロス・カーペット・電球などの交換は、賃借人が負担する」という具合に規定されている場合が当てはまります。ただし仮に契約書にそのように明記されているからといって、すべての破損の修繕義務を賃借人が負うわけではなく、通常利用による破損を超える部分の修繕義務はないとする判例が多く出されています。
賃貸オフィスの契約における修繕義務について簡単にご紹介してきました。基本的には賃貸物件の修繕義務を負うのは賃貸人です。もし万が一、修繕特約が定められ、賃貸人が修繕義務を負わない場合であっても、必ずしも賃借人にそのまま義務が転嫁されるわけではありません。少ないコストで済む修繕のみ義務づけられ、大規模な修繕を負わなくてよいとされるが一般的です。その意味で修繕義務とは、賃借人を守るためにあるといえるでしょう。
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